Соблюдение заранее оговоренных условий и гарантия безопасности при проведении сделок с недвижимостью – необходимые условия, которые волнуют любого покупателя недвижимости. Ведь никто не хочет, купив «квартиру своей мечты», тратить свое время и ходить по судам, пытаясь доказать, что во время сделки он ничего не знал о проблемах, связанных со злополучной квартирой.
В сущности, купля-продажа недвижимого имущества представляет собой весьма простой процеcc: покупатель оплачивает сумму, указанную в договоре, а продавец обязан предоставить свой «товар» в оговоренные сроки, причем недвижимость должна быть указанного качества. Но такой тип сделки таит в себе большое количество подводных камней, кроме того процесс оформления непрост и занимает немало времени, так что нередки случаи, когда у участников сделки могут возникнуть сомнения. Важно, чтобы они не повлекли за собой конфликтную ситуацию, поэтому логичным вариантом представляется заказать проверку юридической безопасности сделки в агентстве недвижимости «Земли Подмосковья», которая исключит любые недоразумения и обеспечит прозрачность сделки.
Юридическая безопасность совершения сделок с недвижимостью в нашей компании обеспечивается благодаря совершению следующих действий:
1.1. Сведения о залогах, запретах или арестах на Объект.
1.2. Данные проверки надлежащих заявлений:
Согласие супруга на отчуждение, либо приобретения Объекта;
Об отказе от преимущественного права покупки (доли в квартире, комнат в квартире коммунального дома).
1.3. Сведения об оплате в полном объеме коммунальных платежей.
1.4. Сведения о технических характеристиках Объекта (значится ли дом в списке на снос или на переоборудование, перепланировку, реконструкцию).
1.5. Возможность фактического и юридического освобождения Объекта лицами, которые зарегистрированы или проживают на Объекте в момент покупки оного Покупателем.
1.6. Возможно ли выполнение распоряжений органов опеки и попечительства.
1.7. Если Объект отчуждается по доверенности – проверку сведений о легализации доверенности, об отмене доверенности в месте ее получения.
1.8. Проверку документов, удостоверяющих личность:
Паспорт гражданина России – проверяется его подлинность, подпись, место регистрации, семейное положение, фотография, срок действия;
Свидетельство о рождении – проводится сверка ФИО родителей в свидетельстве и их паспортах;
Паспорт иностранного гражданина – подпись, фотография, перевод, виза, срок действия миграционной карты, изучается вид на жительство;
Свидетельство о смерти – место выдачи и место последнего постоянного места проживания умершего.
Проверку сведений о том, считается ли сделка крупной для юр. лица, получение одобрения сделки советом директоров или общим собранием;
Проверку полномочий генерального директора, или иного лица, которое действует от имени юридического лица;
Проверку достаточности пакета документов для проведения сделки и соответствия требованиям законодательства.
Оказывая юридические услуги по Объекту незавершенного строительства, например квартире в новостройке, следует изучить:
Правильно ли оформлено право требования на Объект;
Все доступные сведения о застройщике и Объекте;
Есть ли негативная информация о застройщике.
Итоги выполненных проверок;
Объяснения по поводу возможных рисков;
Описание фактов и документов, которые прошли юридический анализ;
Представление сведений о минимизации рисков при совершении сделки.
2.2. Данные о лицах, состоящих на регистрационном учете:
О праве третьих лиц на квартиру;
О временно снятых с регистрационного учета.
2.3. Сведения, подтверждающие наличие в реестре записи, подтверждающей факт подписания договора с Продавцом, в случае заверения договора в нотариальной форме.
2.4. Проверка легитимности решения суда в случае, если правоустанавливающим документом является его решение. Выявление необоснованности или фиктивности решения (риск виндикации Объекта).
2.5. Наличие справок из НД, ПНД от собственников.
2.6. В случае, если продавец является лицом, не достигшим совершеннолетия, проверяются основания эмансипации (свидетельство о браке, трудовой договор), фиктивность трудовых отношений или его брака. Также проверяются решения о признании лица, не достигшего совершеннолетия, эмансипированным в ОПП.
2.7. Проверка наличия надлежащего отказа от преимущественного права покупки (доли в квартире, комнат в коммуналке).
2.7. Проверка правоустанавливающей документации:
Наследники на обязательную долю
Выяснения круга наследников, в т.ч. очередь, по которой унаследовал собственник
Наследники, фактически принявшие наследство
Проверка наличия иждивенцев, наследников, отказавшихся от обязательной доли
Наследники в порядке наследственной трансмиссии
Наличие распоряжений или отказов п завещанию
Свидетельства о смерти, выяснение причины смерти, сведения о том, находился ли наследователь на учете в НД, ПНД
Полномочия лица, которое удостоверило завещание
Доля супругов – проверяются основания для выделения супружеской доли
Наследники, не достигшие совершеннолетия (проверяются наследники, не включенные в обязательную долю)
3.2. Договор ренты:
Подтверждение исполнения договора
Выяснение причины смерти, свидетельство о смерти
Сведения о нахождении получателя ренты на учете в НД, ПНД
3.3. Договор дарения:
Сведения о том, состоит ли даритель на учете в НД, ПНД
Проверка содержания договора: условия дарения, запрещение дарения, дарение от имени малолетнего, дарение от юридического лица юридическому лицу
3.4. Договор мены:
Наличие особых условий
С доплатой или без, наличие платежного документа, подтверждающего факт доплаты
Проверка всех Объектов, которые упомянуты в меновом договоре
3.5. Справка о выплаченном пае в доме ЖСК:
Протокол решения собрания членов ЖСК – сведения о переводе пая
Согласие супругов
Выплачен ли пай в браке или нет
3.6. Решение суда:
Сведения, подтверждающие легитимность документа (подсудность, подведомственность, обжалование, проверка исполнения мирного соглашения, соблюдения норм ГПК РФ)
3.7. Объект незавершенного строительства (новостройка):
Разрешение на строительство
Инвестиционный контракт
Проверка плана земельного участка с обозначением возводимой постройки
Проверка наличия Постановления Главы Администрации в Московской области
Проверка Свидетельства о государственной регистрации собственности на землю либо Договора на аренду земельного участка под строительство жилого дома
Акт реализации инвестиционного контракта
Сведения о застройщике и Объекте
Проверка наличия негативной информации
Договоры о переходе прав на Объект, протоколы распределения квартир, начиная с первого инвестора, и протокол распределения квартир по Инвестиционному контракту
Проверка предлагаемой продавцом схемы продажи, договоров
В сущности, купля-продажа недвижимого имущества представляет собой весьма простой процеcc: покупатель оплачивает сумму, указанную в договоре, а продавец обязан предоставить свой «товар» в оговоренные сроки, причем недвижимость должна быть указанного качества. Но такой тип сделки таит в себе большое количество подводных камней, кроме того процесс оформления непрост и занимает немало времени, так что нередки случаи, когда у участников сделки могут возникнуть сомнения. Важно, чтобы они не повлекли за собой конфликтную ситуацию, поэтому логичным вариантом представляется заказать проверку юридической безопасности сделки в агентстве недвижимости «Земли Подмосковья», которая исключит любые недоразумения и обеспечит прозрачность сделки.
Юридическая безопасность совершения сделок с недвижимостью в нашей компании обеспечивается благодаря совершению следующих действий:
- Юридическому анализу пакета документов по сделке, которые Клиент предоставляет в Компанию
- Организации двухуровневой системы проверок.
Уровни юридических проверок недвижимости в агентстве недвижимости
Первый уровень – обязательные проверки
Проверка физического лица
1. Проводится анализ правоустанавливающих и иных документов на Объект. Они проверяются на предмет соответствия условиям действующего законодательства.<> Пакет документов должен быть достаточным для проведения сделки, и содержать в том числе:1.1. Сведения о залогах, запретах или арестах на Объект.
1.2. Данные проверки надлежащих заявлений:
Согласие супруга на отчуждение, либо приобретения Объекта;
Об отказе от преимущественного права покупки (доли в квартире, комнат в квартире коммунального дома).
1.3. Сведения об оплате в полном объеме коммунальных платежей.
1.4. Сведения о технических характеристиках Объекта (значится ли дом в списке на снос или на переоборудование, перепланировку, реконструкцию).
1.5. Возможность фактического и юридического освобождения Объекта лицами, которые зарегистрированы или проживают на Объекте в момент покупки оного Покупателем.
1.6. Возможно ли выполнение распоряжений органов опеки и попечительства.
1.7. Если Объект отчуждается по доверенности – проверку сведений о легализации доверенности, об отмене доверенности в месте ее получения.
1.8. Проверку документов, удостоверяющих личность:
Паспорт гражданина России – проверяется его подлинность, подпись, место регистрации, семейное положение, фотография, срок действия;
Свидетельство о рождении – проводится сверка ФИО родителей в свидетельстве и их паспортах;
Паспорт иностранного гражданина – подпись, фотография, перевод, виза, срок действия миграционной карты, изучается вид на жительство;
Свидетельство о смерти – место выдачи и место последнего постоянного места проживания умершего.
Проверка юридического лица
Сведения о правоспособности юр. лица;Проверку сведений о том, считается ли сделка крупной для юр. лица, получение одобрения сделки советом директоров или общим собранием;
Проверку полномочий генерального директора, или иного лица, которое действует от имени юридического лица;
Проверку достаточности пакета документов для проведения сделки и соответствия требованиям законодательства.
Оказывая юридические услуги по Объекту незавершенного строительства, например квартире в новостройке, следует изучить:
Правильно ли оформлено право требования на Объект;
Все доступные сведения о застройщике и Объекте;
Есть ли негативная информация о застройщике.
Второй уровень проверок - дополнительные проверки при оказании юридических услуг
.1. Составление соответствующего заключения по факту оказания юридических услуг. Оно включает в себя:Итоги выполненных проверок;
Объяснения по поводу возможных рисков;
Описание фактов и документов, которые прошли юридический анализ;
Представление сведений о минимизации рисков при совершении сделки.
2.2. Данные о лицах, состоящих на регистрационном учете:
О праве третьих лиц на квартиру;
О временно снятых с регистрационного учета.
2.3. Сведения, подтверждающие наличие в реестре записи, подтверждающей факт подписания договора с Продавцом, в случае заверения договора в нотариальной форме.
2.4. Проверка легитимности решения суда в случае, если правоустанавливающим документом является его решение. Выявление необоснованности или фиктивности решения (риск виндикации Объекта).
2.5. Наличие справок из НД, ПНД от собственников.
2.6. В случае, если продавец является лицом, не достигшим совершеннолетия, проверяются основания эмансипации (свидетельство о браке, трудовой договор), фиктивность трудовых отношений или его брака. Также проверяются решения о признании лица, не достигшего совершеннолетия, эмансипированным в ОПП.
2.7. Проверка наличия надлежащего отказа от преимущественного права покупки (доли в квартире, комнат в коммуналке).
2.7. Проверка правоустанавливающей документации:
Анализ правоустанавливающих документов
3.1. Свидетельство о праве на наследство по закону (завещанию):Наследники на обязательную долю
Выяснения круга наследников, в т.ч. очередь, по которой унаследовал собственник
Наследники, фактически принявшие наследство
Проверка наличия иждивенцев, наследников, отказавшихся от обязательной доли
Наследники в порядке наследственной трансмиссии
Наличие распоряжений или отказов п завещанию
Свидетельства о смерти, выяснение причины смерти, сведения о том, находился ли наследователь на учете в НД, ПНД
Полномочия лица, которое удостоверило завещание
Доля супругов – проверяются основания для выделения супружеской доли
Наследники, не достигшие совершеннолетия (проверяются наследники, не включенные в обязательную долю)
3.2. Договор ренты:
Подтверждение исполнения договора
Выяснение причины смерти, свидетельство о смерти
Сведения о нахождении получателя ренты на учете в НД, ПНД
3.3. Договор дарения:
Сведения о том, состоит ли даритель на учете в НД, ПНД
Проверка содержания договора: условия дарения, запрещение дарения, дарение от имени малолетнего, дарение от юридического лица юридическому лицу
3.4. Договор мены:
Наличие особых условий
С доплатой или без, наличие платежного документа, подтверждающего факт доплаты
Проверка всех Объектов, которые упомянуты в меновом договоре
3.5. Справка о выплаченном пае в доме ЖСК:
Протокол решения собрания членов ЖСК – сведения о переводе пая
Согласие супругов
Выплачен ли пай в браке или нет
3.6. Решение суда:
Сведения, подтверждающие легитимность документа (подсудность, подведомственность, обжалование, проверка исполнения мирного соглашения, соблюдения норм ГПК РФ)
3.7. Объект незавершенного строительства (новостройка):
Разрешение на строительство
Инвестиционный контракт
Проверка плана земельного участка с обозначением возводимой постройки
Проверка наличия Постановления Главы Администрации в Московской области
Проверка Свидетельства о государственной регистрации собственности на землю либо Договора на аренду земельного участка под строительство жилого дома
Акт реализации инвестиционного контракта
Сведения о застройщике и Объекте
Проверка наличия негативной информации
Договоры о переходе прав на Объект, протоколы распределения квартир, начиная с первого инвестора, и протокол распределения квартир по Инвестиционному контракту
Проверка предлагаемой продавцом схемы продажи, договоров
Интернет-магазины на Битрикс: